Sécuriser son exercice en achetant le local de son cabinet

Il est communément admis qu’être propriétaire de ses locaux présente de nombreux avantages (liberté d’exercice, constitution d’un patrimoine, etc.). Quelles sont les erreurs à éviter ? Comment sécuriser au mieux cette acquisition ? Tour d’horizon des bons réflexes à avoir.

L’intérêt d’être propriétaire de ses locaux

Être propriétaire de ses locaux présente un triple intérêt : un intérêt patrimonial, un intérêt stratégique et un intérêt pratique.

• Intérêt patrimonial : utiliser son cabinet comme levier financier pour se constituer un patrimoine
Dans tous les cas, un praticien a besoin d’un local dans lequel exercer son art. Alors, quitte à payer un loyer autant se le payer à soi-même… Le risque financier que représente l’acquisition de ses locaux professionnels est assez faible. En pratique, nous constatons qu’en pareil cas, la part de la charge de loyer est, en moyenne, comprise entre 3 et 5 % du chiffre d’affaires réalisé par le praticien, autant dire peu. Dès lors, non seulement acquérir vos locaux n’obérera pas la situation de votre exercice mais cela vous permettra d’accroître votre patrimoine. Tant que vous exercerez, vous serez sûr d’avoir un locataire et un loyer tous les mois.
• Intérêt stratégique : valoriser sa patientèle
À l’heure où les patientèles se vendent de plus en plus difficilement, être également propriétaire des murs constitue indéniablement un élément fort de valorisation d’une patientèle. Il est toujours plus facile de trouver un acquéreur potentiel lorsque vous êtes également propriétaire des locaux de votre cabinet. Ce paramètre jouera d’autant plus que les locaux auront fait l’objet d’investissements et d’aménagements spécifiques afin de les rendre les plus agréables possibles pour les patients.
• Intérêt pratique :
Même si depuis 2008, un chirurgien-dentiste peut, par dérogation, conclure un bail commercial (voir encadré cicontre), dans la majorité des cas le statut des baux professionnels viendra régir les rapports entre un praticien et son bailleur. Or aux termes de ce régime, le propriétaire peut, à la fin du bail (généralement six ans), décider de ne pas le renouveler ou demander une augmentation de loyer… Être propriétaire de ses locaux permet ainsi d’échapper à ce risque et d’exercer sa profession en toute tranquillité.

L’organisation juridique de l’acquisition

D’un point de vue juridique, l’acquisition des locaux professionnels appelle quelques remarques d’une part quant à la structure juridique devant détenir le bien et d’autre part quant à l’organisation contractuelle de la location.

La structure juridique

Il est important que le bien immobilier n’entre pas dans le patrimoine professionnel du praticien (exercice personnel ou SEL) et cela essentiellement pour des raisons tenant à l’imposition en cas de cession ultérieure. Par ailleurs, même si cela se pratique couramment, il est préférable que le praticien détienne seul les murs de son cabinet, c’est-à-dire sans y associer son conjoint ou ses enfants. En effet, une pluralité d’associés pourrait constituer un frein à la revente (notamment en cas de divorce) et il semble important de conserver une totale indépendance de ses biens professionnels. Dès lors, si le praticien achète seul ses locaux, il conviendra qu’il les acquiert en direct (sans SCI). À l’inverse, si l’acquisition concerne plusieurs praticiens, le recours à une SCI, spécialement constituée à cet effet, sera très fortement conseillé.